什么是毛坯房？毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。別看毛坯房光禿禿的好像一眼就能看透，但實際上，我們驗收房子時，門道可多了，可不能傻乎乎的看一眼就算行了。那么，那我們要如何驗收毛坯房呢？在驗收前，一定要做好相關準備工作，避免驗收時手忙腳亂。下面，咱們讓【橙家】的霍永釗老師來講講毛坯房驗收前的準備工作吧！

Q1：業(yè)主在毛坯房驗收前，需要準備哪些工具呢？

霍：驗房的常用工具分為專業(yè)驗房工具和輔助工具。專業(yè)驗房工具：可按照量具和電鉗工具區(qū)分，包括：垂直檢測尺、多功能內外直角檢測尺、多功能垂直校正器、游標塞尺、對角檢測尺、反光鏡、伸縮桿、水電檢測錘、鋼針小錘等。輔助工具：包括鏡子、手電、塑料袋多個、火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆等。

如業(yè)主自檢，可以自備幾樣小工具：

一、五米卷尺，可以用于測量樓高和房子內的一些距離；

二、小皮錘，用于敲擊墻體，檢驗是否存在空鼓現(xiàn)象；

三、驗電插座、萬用表，用于測量屋內電路、插座、電源是否可正常通電；

四、打火機，用于測試預留的排氣通風管道是否正常；

五、手電筒，可通過光線的明暗檢驗平面的平整度；

六、小桶或面盆，可灌水于下水管道，檢驗排水是否通暢；

七、粉筆、照相機，如發(fā)現(xiàn)問題，可用于記錄問題，避免遺忘。

Q2：驗收前需要業(yè)主準備哪些資料證件呢？

霍：收房的時候業(yè)主需要帶上身份證、戶口本、購房合同、收款收據(jù)、大修基金發(fā)票，有的還要提供契稅繳納發(fā)票。

除業(yè)主自身的資料準備好外，毛坯房收房時業(yè)主需注意向開發(fā)商索要《建筑工程質量認定書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。其中，《竣工驗收備案表》尤為重要，不僅要看開發(fā)商是否可提供此表，還要仔細察看各個分項有是否有進行備案，如消防設施等。因為《竣工驗收備案表》對開發(fā)商是有著重要的約束作用的，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對其終生負責。如出了問題，核實是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

Q3：霍老師，業(yè)主未必都對驗房有深入的了解，那是否有必要請驗房師？

霍：其實沒有必然的說法。一般來說，新房交房，開發(fā)商會幫忙安排驗房師。但也同樣是因為開發(fā)商安排的，所以驗房結果不可盡信。業(yè)主可以請監(jiān)理公司驗房，費用大概幾百元，具體視房子和監(jiān)理自身情況而定。

當然，業(yè)主可以在驗房前查閱相關資料，自身掌握一定的驗房知識，親自上陣。在驗房前不輕易收房，驗房過程中一旦發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商和物業(yè)溝通，盡量在收房前解決問題。

毛坯房驗收主要是避免在裝修后才發(fā)現(xiàn)問題，因此一定要做好做細。如裝修后再暴露問題，需要大修后再重新裝修，浪費人力物力。所以熟知毛坯房驗房方法，有利于業(yè)主更好地維護自身的利益。

Q4：驗收的相關流程是怎樣的呢？

霍：毛坯房驗房流程主要分為四個步驟：

一、通知。開發(fā)商取得新建商品房房地產權證后，會以書面形式通知業(yè)主在約定時間內對房屋進行驗收。

二、驗收。業(yè)主應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，避免在日后的裝修過程中出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象。

三、開發(fā)商提供三書一證一表。即《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。注意要根據(jù)面積實測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。 

四、簽署房屋交接書。購房者對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書。如不符合，應做好記錄，在開發(fā)商整改合格后再簽署。

Q5：驗收時主要從哪幾個方面著手看呢？

霍：一、上下水系統(tǒng)。檢查所有馬桶下水口和地漏能否順利排水，用容器裝水倒入下水管道，如能順利流走則表示下水管通暢。同時，需要檢查下水管是否出現(xiàn)破裂的情況，并打開室內進水總閘檢查上水管是否順利出水。

二、防水。閉水試驗主要是針對衛(wèi)生間的樓板滲水情況進行檢查。閉水48小時過后查看沉箱水位是否下降，或直接到樓下的衛(wèi)生間查看天花板是否有滲水。以防萬一，無論樓下是否已裝修，都建議先重新刷防水后再做閉水試驗。

三、地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度。

水平度：用水平儀測一下地面的平整度，或者用鋼卷尺在室內不同地方選擇三個以上的點測量房屋的高度，如果數(shù)值相差較小則表示室內樓板水平相差小；

垂直度：使用水平儀進行測量；

抹灰平整度：盡量選擇長度較長并且平直的靠尺靠在墻上，在靠尺兩端緊貼墻體的情況下，如靠尺中間離墻體空隙越大，說明抹灰的平整度越差，可要求開發(fā)商進行整改。如無大問題，可自行在裝修中整改。

四、電路。使用電筆或帶指示燈的充電器插上插座，檢查插座是否通電。同時需要檢測室內進戶電線、電箱以及弱電設備是否完好，入戶光纖是否到位。

五、水路。將水路系統(tǒng)的所有出水口用閥門堵死后，連接打壓系統(tǒng)對水路系統(tǒng)的打壓試驗。打壓時間應大于30分鐘，打壓強度不低于0.6Mpa。如打壓結束后，下降幅度在0.05Mpa內，屬于正常范圍；如果超出則說明水路系統(tǒng)有問題需要整改。

另外，還要注意驗收的順序。一看外部，檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道等；二查內部，查驗墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣等；三測相鄰，與樓上樓下鄰居配合，進行閉存水、水表空轉等試驗。

Q6：驗收過程中還有什么特別注意事項嗎？

霍：有的。還需要注意以下三點：

一、簽驗收單前先簽《物業(yè)管理公約》。要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費的具體組成部分，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。同時，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備自身要求的管理標準。

二、檢查房子各房間的六個面。看一看墻面顏色是否均勻，陰角、陽角和灰線是否平直方正，楞角整齊；摸一摸表面是否有不光滑、脫皮、麻面和起砂等現(xiàn)象；敲一敲墻面是否有空鼓的聲音。有問題及時聯(lián)系開發(fā)商整改。

三、毛坯房驗房要細看裂縫。看墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在?？戳芽p的部位、長度、是否有規(guī)律。如裂縫無規(guī)律、長度較短、數(shù)量較多，并伴隨粉刷空鼓，一般只是粉刷質量問題；如裂縫是斜的、水平的或垂直的，裂縫較長、連慣在一起，出現(xiàn)在門窗洞口角上、縱墻上、外墻上，且房子在靠頂幾層，則為溫度裂縫。溫度裂縫比較麻煩，一般性返工修理，很難真正的解決。

毛坯房驗收未發(fā)現(xiàn)問題，自然是最理想的情況。但如果出現(xiàn)問題了，也不需要慌亂，我們應該鑒定問題后區(qū)分情況處理。讓我們聽聽霍老師給大家提供的建議。

Q7：霍老師，驗收如果發(fā)現(xiàn)問題，應該怎么處理？

霍：如驗房后發(fā)現(xiàn)問題，應該及時聯(lián)系開發(fā)商進行整改，并請開發(fā)商提供書面認可證明?；蛟谑諛菚r需要填寫的單子上明確注明相關問題并要求整改，雙方簽名后拍照保存，作為日后維權的資料和證據(jù)。最好是將在場工作人員的工作證復印，避免日后開發(fā)商不承認有收到驗收通知單。

Q8：驗收時沒發(fā)現(xiàn)問題，交房后發(fā)現(xiàn)問題該怎么辦？

霍：質量問題要注意區(qū)分 ，主要分為主體結構質量問題和非主體結構的質量問題，需視情況而定。

一、主體結構質量問題。如收樓后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)主體質量問題，可向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。如確實存在主體質量問題，業(yè)主有權請求解除買賣合同；如已造成業(yè)主損失，可請開發(fā)商予以合理的賠償。

二、非主體結構質量問題。如購房合同中有相關的特殊約定，按照合同規(guī)定辦事；如合同中未有特殊約定，則需與開發(fā)商協(xié)助處理。如未超過法定的保修期限和范圍，開發(fā)商應依法承擔質量責任，如開發(fā)商未及時履行保修義務，業(yè)主可要求開發(fā)商作出賠償；如已超過法定的保修期限，實行有償維修，公用部分的維修費用可動用維修基金，自用部分的維修費用則由業(yè)主自行承擔。

今天，【橙家】霍永釗老師的小課堂到此為止，為了給大家加深印象，家居君來給大家劃劃重點，大家趕緊拿起小本本mark一下啦。

1、業(yè)主驗收前多查閱相關資料，在自身掌握一定的驗房知識的基礎上，可帶上卷尺、小皮錘、驗電插座、萬用表、打火機、手電筒、小桶或水盆、粉筆、相機親自上陣驗收；

2、驗收時，注意要請開發(fā)商提供“三書一證一表”，即即《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》；

3、驗收可從上下水系統(tǒng)、防水、電路、水路和地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度五個方面著手，按照一看外部、二查內部、三測相鄰的順序；

4、毛坯房驗房要細看裂縫，裂縫無規(guī)律、長度較短、數(shù)量角度，一般為粉刷質量問題導致；如裂縫規(guī)律、長度較長、連貫在一起，且房子再靠頂幾層，則為溫度裂縫；

5、房屋問題要區(qū)分主體結構質量問題和非主體結構質量問題。如為主體結構質量問題，業(yè)主有權請求解除買賣合同；如為非主體結構質量問題，則區(qū)分是否已超過法定的保修期限和范圍來處理。